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一套房子的建造成本，中等城市最多每平米1500元，为什么会卖到上万元呢？

作为家居行业从业者，美家来回答这个问题！

相信不少人都会发出这样的疑惑，明明一套房子的建设成本相对那么低，但就是要卖这么贵呢？

很多人想不通，觉得只是多付出一些人工费和材料费就搞定了的事，但事实却远没有那么简单！

再明白这个事情之前，我们要知道两个相对的概念，一个是房子本身，一个房产。后者是前者的叠加属性，当一个房子的附加价值远高于房子本身时，就带有一定的投资属性。

比如对于大城市来说，房子不仅是用来居住的，它所附带的社会价值远高于房子本身，比如便利的生活条件，着重体现在交通、教育、医疗等各个方面。

这就使得房子不仅有建设成本，还有高额的拿地成本，一般来说，开发商拍一块土地至少就是几个亿起步，这些都会算在房产的成本里面。除此之外，还有高额的营销成本，所谓羊毛出在羊身上，无疑这些也会拉高房产均价。第三，就是各种税费太多，这里既有开发商的，也有针对业主本身的。第四，开发商在引进相关的商业配套以及相应的教育资源时，也需要一定成本。最后还有各种看不见的开支，比如绿化、设计等等。

以上都是一套房的各种成本。当然，其他一些因素也在推高房价，比如最常见的供需关系，不少关心房产都知道有句很经典的话，那就是房地产短期看金融、中期看土地、长期人口。北上广深以及其他省会热门城市，因为人口过于集中，买房需求大，自然僧多粥少，房价也相对较高。

建造成本1500元每平？这要误导多少人？

目前住宅每平方的造价大概如下：

1、主体土建部分1600元一平。（摊地下室成本）

2、水电安装加消防智能化大概170元一平。

3、粗装修加门窗大约250元一平。

4、土方工程100元左右。

5、桩基150元左右。

6、园林绿化加室外管网和教育配套450元左右。

7、开发报建及其他行政类费用250元左右。

8、公区装修60元左右。

这个问题问的太外行了。

直接告诉你吧，一套房子的成本构成中，恰恰建筑成本是最低的。

告诉你现在一些具体的土拍案例。

今年一月份，北京成交了几宗地块。

丰台卢沟桥乡XWY-01地块R2二类居住用地，规定未来商品房销售均价不超过54378元/平米，这块地最终楼面价为41032元/平米，土地成本占到了75%。

另一宗住宅在大兴黄村，售价不超过55800元/平米，楼面价为30640元/平米。土地成本达到了55%。

看上去还算合理，“限房价竞地价”还是有效果的。

再来看看江西南昌。

5月11日，南昌某地块竞价482轮，持续4个小时，楼面价达到了1.1万元，但这块地最终销售均价被规定为12500元，留给开发商的只有1400块钱。这1400块钱，建筑成本都不够，开发商还能赚钱？

我是干城市规划的，之前在甲方、乙方、监理公司、设计院都干过，我来回答这个问题。

首先，你说的建造成本，应该说的是土建安装成本，也就是组成房屋实体，我们肉眼可见的成本。这只是组成房价的一部分，甚至很小一部分，在一线城市，土建安装成本在房价组成里占比其实微乎其微。这方面的成本全国都差不多，一般多层一平方米1200元左右，高层一平方米1500元左右。想想看，北上深房价动不动就5万多，而土建安装成本就那么点，占比真的很小很小。不过需要注意的是，现阶段水泥、钢材、砖还有人工费又开始涨价了。

除了土建安装成本，组成房价的还有很多很多，让我们来看看：

拿地费用：这个是不小的一笔支出，一般越是大城市，拿地费用越贵，因为地皮值钱啊。现在政府一般是把土地征收了，然后三通一平，变成“净地”，然后挂牌出售，价高者得。单位建筑面积分担的土地费用，即使楼面地价。可别小看这个楼面地价，现在不少地方的财政是土地财政，主要财政来源就是卖地收入，相应地，楼面地价也越来越高，是房价上涨的主要推手。比如前段时间广州南沙区2018年宅地首拍，楼面地价达17231元/㎡。

各种税费规费：这些费用名目比较多，比如工程排污费，城市维护建设税等，也是不小一笔支出。需要说明的是，现在税收征管越来越严了，就别想偷税漏税了，这些费用一个都不能省。

开发商的资金成本：现在开发商资金充足的基本没有几个，连大开发商都这样，所以他们的资金来源五花八门，除了预售外，还有银行贷款（现在不好贷了），财务公司贷款，高息吸收民间借款，甚至玩起了高利贷，这部分资金成本不容小觑，不少开发商就死在高昂的利息上，导致资金链断裂，楼盘烂尾。

各种不可预见支出：现在漫天要价的钉子户不少，如果遇到了，非常让人头疼，为了顾全大局，有时候开发商只能让步，满足他们的各种不合理要求，而这笔费用最终还要打入房价里的。此外，还有不好公开的黑色成本。

说了这么多，总得给开发商留点利润吧，开发商又不是慈善家，不会做赔本的买卖。开发房子是高风险行业，他们需要的利润自然也要高一些。

其实一套房子的建造成本，在中等城市每平米1500元这确实是个实在数，在一线城市也不会超过2000元。

但是，我们的房子内涵非常丰富，通常房子的价格里边包含了什么呢？

首先，应当是土地出让金了。我们建楼的土地都属于国家所有，要想在这些土地上建楼，那么必须要给国家交纳一次性70年的土地出让金。

土地出让金，还通通要经过招拍挂的形式进行公开竞价，最终平均到每平米的建筑面积上。万元售价的房子，楼面价一般占到30~40%，平均每平方米房子缴纳的土地出让金一般也有3000~4000元。

而且土地出让金也要讲究机会成本，开发期间各种利息都需要开发商承担。而且许多开发商是通过抵押贷款形式，借入的资金，因此，资金成本非常高。

第二，就是税费。营改增之后，房地产适用税率是11%。如果我们按照1万元的售价，里面有1100元是税费。

还有城市维护建设税，教育费附加，企业所得税，土地增值税，印花税，契税，土地使用税等等。

另外还需要交纳契税1.5%到2.5%（各种标准很多），住房维修基金一般也是2%到3%。营业税，城市维护建设税，教育费附加，企业所得税，土地增值税，印花税，契税，土地使用税。

这样每平米大约有1500元到2000元左右的税费。

第三，房地产商的利润。企业不可能给大家白打工，企业的毛利润一般有15%到20%就足够了，1万元售价的楼盘企业能够挣得1500到2000元每平米。