北京华发颐园,北京华发颐园小区

北京房本70年的公寓性质的房子，值得买吗？

关于70年公寓的问题，我分以下几个小点为您解答，咱们以北苑的华发颐园举例说明。

一、70年公寓是什么产权的？

这个主要是看房本，房本都是70年的，所以属于住宅性质。有些个别情况为公寓式商业用地，所以一定要看好！公寓、高层、洋房与别墅的主要区别，如下图

二、这类公寓是否能落户？孩子能上学吗？

作为70年住宅性质的房子，是可以落户的，自然就可以上学。在配套上，是可以共享的，居民用水，居民用电，集中供暖，着重说下北苑的华发颐园这个小区是没有燃气的！！！！一般公寓居住的人多，所以为了安全考虑，没有燃气了。

三、再次出售的时候有什么实质的影响？

拆哥粉丝问：拆哥您好！我家在2015年10月全款入国瑞城商场上边的公寓，准备投资用，请问随着核心区的设立，如何操作该房产？

拆哥答： 崇文门国瑞城西区的公寓在商场楼上，三栋70年产权的，还有两栋临街的是商业立项。当时2005年东花市三期危改时，打了擦边球——居住用地上可以出现两种业态——“住宅”和“酒店式公寓”，所以到后来国瑞公寓实现了70年产权不限购。

在2013-2015年，公寓售价稳定在6.5-7万元/㎡。 其实这些年，它的售价并没有增值太多，66平米开间也就8.5-9万元/㎡，120平米的一居室，售价甚至徘徊在6万多。价位水平与其位于东一环崇文门的核心位置严重不匹配——其东侧的国瑞城西区小高层板楼，大户型住宅价格已经达到11万元/㎡。

拆哥认为，问题的关键之一，在于户型尺度偏大。拆哥的经验数据，开间的合理面积上限是55㎡，一居室是在75㎡，超过了这个数字，涨幅、流动性会大幅降低。国瑞公寓的问题在于此。考虑到公寓的公摊更大，要这么算下来，数值更加偏离。

问题之二，居住感的缺失。小户型没有天然气，只有电磁炉做饭。 潜在问题，即“住改商”——这属于两不靠。一方面，设计和物管完全没有居住感，住宅的置业人群不会买； 另一方面，因为管理散乱，楼宇品质和租金水平也远远逊于标准的写字楼，所以按照租售比反算，也卖不上价。目前，国瑞公寓的办公占比还可控。

拆哥认为，东西城合并会对住宅的保值性有巨大利好（当时涨幅也会受控）。对于限购的、居住感又缺失的公寓，可以尽早置换。置换途中，确保户口在公寓上不动。

关注更多京城房产解析，可以添加梦麟新号【menglin_2019】入讨论群！