房价泡沫,上海房价泡沫

何谓房价泡沫？

一、1、房物作为一般商品在其建成时包含的社会必要劳动。2、作为耐用品在其较长的使用寿命内由于生产率的提高或降低造成其包含的社会必要劳动贬值或升值。3、作为提供社会交往能力的特殊商品，在其较长的使用寿命内由于其提供的社会交往能力的增强或降低，造成其特殊价值的升值或贬值。4、主要由前三项必须连带的社会费用（主要指税收）。

二、上述第1项（确定值）+第2项（预估值）+第3项（预估值）+第4项（较为确定的预估值）=商品房价格。

三、上述第3项作为最不确定的预估值是引起所谓泡沫的最主要动力。

四、真实的第3项远低于其预估值造成真实的第2项无法冲抵价值损失-泡沫产生。

五、泡沫破裂：上述第四项不再继续冲抵，或在可预期的范围内被判定为无法完成冲抵。

任何泡沫都是相对于资产价值而言的。在国内房产价格没有被计入CPI，因此房产的投资属性要大于使用属性的。任何金融产品都有预期价值体现。因此在判断房产是否有泡沫要考虑其各种成本构成，开发商合理利润，以及大众对CPI的预期。当然因其投资及金融属性也会收到流通货币总量M2的影响。在我国名义CPI一般控制在3%以内，但由于货币超发，实际通胀可能会超过5%，因此房产被用来保值（因为存房的收益大于存款收益）。也因为土地的不可复制性，在一线城市人口流入的状况下实际上是会有供需矛盾的。因此不同区域泡沫也会不同。

中国人普遍认为大多数人买不起就是泡沫，或者按照国际通用理论不喝不喝几年能买房，超过的就是泡沫，其实这些理论都是错误的，并没有考虑中国的国情和制度还有发展。

只要是泡沫就会破灭并导致金融危机，像当年的日本一样。其实用中日的情况做一个简单的对比，聪明人就能看明白中国房地产到底有没有泡沫。日本当年80%的人参与炒房，中国刚需买房的还不超过20%，财富结构就是这样，80%人口参与的投资一定是亏钱的，20%人口参与的投资一定是赚钱的。日本当年的经济依靠美国，一个广岛协议直接让日元升值一倍，让美国抢了一半的钱走了，日本用货币宽松刺激内需，没有管控好，货币流入房地产市场，最终80%的人口入不敷出，泡沫形成到破灭用了五年最重要的原因是货币不能自主。中国经济持续增长，货币自住并且稳定，经济上并没有过度依赖任何一个国家，调控政策限制参与投资炒房的人数，一共1.7亿人买房，扣除刚需真正炒房的占比非常少，而且不能贷款。即使有一天经济下行，居民收入减少也问题不大。因为收入减少是从低收入群体开始的，他们正常都没有房贷。部分中产阶级也会减少，顶多就是一个次贷危机，再考虑中国房地产的政策，实际上次贷危机都不会发生。富人根本不在乎房贷或是没有房贷。
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解释下列词语:

泡沫一一泡沫就是大量气体聚集于液态或固态的物质不断产生的气泡。

房价泡沫因人而异。就是房产泡沫就是房产的估值与收入比关系形成的。按目前国内的房价估值对于一个月收入三五千的群体来说肯定是个大大的泡沫。而如果你月二三十万话就是小泡沫。如果象马云级别的人物，对于他们来说根本没有泡沫。个人观点，仅供参考。