限购限贷,限购限贷政策

限售、限购、限贷、限价能遏制住房价吗？你怎么看？

当然能遏制住房价了，当前的很多热点城市不就是是这样吗？房价开始松动，不仅不涨了，部分前期房价偏高的城市已经在跌了。

但是这都是暂时的，国家政策从来都强调，保持房价的稳定，避免暴涨暴跌，但从来没有说过要降房价。目前大多城市的土地在流拍，地方政府只能通过发行政府债权缓解财政压力，但这只是临时措施，政府债也是到期要还的。

有的专家说，等房地产税出台可以代替土地财政。2017年全国土地出让金大约5万亿，中国商品房总市值大约300万亿。如果按照目前发达国家的房产税率，平均为1%，没有免征的情况下满打满算，也只有3万亿，远远小于目前实际的土地出让金。

按照目前中国的实际情况，房产税替代土地出让金短期内是不可能的事情。为了维持地方政府运转和经济发展，房地产业必然在很长的时间内在我国经济发展中扮演重要的，不可取代的作用。

要回答这个问题，咱们得从这四限入手一一分析方能得出结论。

首先说限售。

此前笔者有多篇文章谈过，限售是助推房价的。原因很简单，限售本身是减少供给，市场上的有效供给减少，会导致供需进一步失衡，从而会助推房价。

接着咱们说限购。

限购在短期内能起到抑制购房需求的目的。从供需的角度讲，需求被暂时遏制住，必然会影响价格的走势。但是，问题的关键是，这种人为抑制需求的做法只能在短期内其作用。也就是说，需求可以被抑制，但绝不会凭空消失，一旦有可乘之机必然报复性反弹。就好比被压缩的弹簧，一旦阻碍消减，反弹是必然的。所以限购短期可以压制房价，但长期必然会引发报复性反弹。

下面咱们说限贷。

限贷，从表面上看，确实可以看作是遏制房价的杀手锏。但倘若深入分析，你会发现这一招横扫的更多是观念落后、本分守己希望改善住房条件的刚需一族。贷款门槛的提高，很可能分分钟对这一群体起到封杀的作用。而那些钻营于房地产行业的人群，能高来钱的方式多了去了。他们所要考虑的是资金成本，而非是不是住房贷款这一形式。虽然住房贷款是平常老百姓唯一能获得的低成本融资，但只要在楼市里有利可图，相比房贷更高一些的融资成本于这些人来说还是可以接受的。所以，限贷这一招，与遏制房价相比，对本分的刚需族的打压作用更大。

最后咱们再来说限价。

前不久各地纷纷现抱着数百万现金深夜排队抢房的壮观景象，原因皆在于限价。限价使得购房者获得了极大的利差，这一点小学生也能算的明白，此等情况下，全城沸腾争抢房源又有何可大惊小怪的。这真真是现实版的“买到就是赚到”。

但从长期来看，开发商也会吃一堑长一智，后头必然缩减供应，不是不看好市场，而是真真扛不住政策风险啊。最近各地频现土地流拍正是限价的后遗症。

所以限价，短期确实遏制住了房价，数据好看了，但都是假象，真正的后果是供应会急剧减少，未来房价必然大涨。

房价上涨的逻辑在于通胀和供需失衡，鉴于通胀会是长期趋势，所以增加供应才是降低房价之根本。

作为一个财经工作者，我觉得限售限购限贷限价等“四限”虽然遏制住房价，但只能是短期内发挥作用，长期靠这种行政调控手段是不可能持续的，最终会失去效力。

今年以来各级政府出台了楼市调控措施逾200余项，调控效果终于有所显现，全国一二线城市出现了明显的企稳回落态势，有些地方甚至下跌得非常明显。但我们要看到这种行政性调控手段如果长时间施行，会让楼市形成抗政策效应的耐力，使行政调控效果被消弭于无形。因为行政调控只能打击人为操纵投资投机炒楼抬高房价等市场乱象，却无法解决购房供需矛盾。

而目前推动楼市最大的因素还在于供求关系的内在驱动；如果没有城镇化人口涌入城市的巨大需求推动，我国楼市价格是否可能涨到现在这个水平的。因此，解决楼市价格问题关键还是要从扩大供给入手，增加市场供应量，并控制楼市成本，让需求者都能买得到房和买得起房，楼市价格就会自然下跌。

因此，现在明摆的是，“四限”虽然可以对降低房价起到立竿见影之功效，但不是长久之策，我们不能过度迷信；长久之策还是要将楼市价格的涨跌交给市场，让市场供应关系来达到自我调整房价的作用，这样的调控手段才是最有效的、最可持续的调控方式。