小产权房子,小产权房子怎样过户才能合法

什么是小产权房？和违建有什么区别？

什么是违章建筑？

我们先来谈违建，再反过来讲小产权房，会更加容易理解这个问题。

不知道大家是否记得一个著名的违建事件。2012年 ，时任香港行政长官梁振英发表14页书面声明，交代其山顶物业违建事件，并向市民致歉。

这是一起私人豪宅出现违建问题的典型案例。说明一点，违建的概念很广，任何房子都可能是违建，任何地方都可能发生违建问题。

所谓违章建筑，其实是一种通行的概念，国家并无专门定义，大家认为，未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的，就是违建。简单地说，违章违法地建筑物，就是违建。

违章建筑依其“违章”的程度不同，大体上可以分为两种：一是未取得土地使用权，因而也无法取得建筑许可证；二是已取得土地使用权，但建造了突破规定的违章建筑物。

什么是小产权房？

小产权房，并没有法律上的定义，一般是指在农村集体土地上建设的房屋，因为相应土地未经过出让程序，未缴纳土地出让金等费用，无法获得完全产权。小产权房通常有两种：一种是在集体建设用地上建成的农民房；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。

很显然，小产权房和违建不能划等号，但的确有部分小产权房属于违建。上面的第一种，是合法的，不属于违建，第二种则属于违建。

既是是合法的小产权房，由于小产权房所建设的土地没有经过出让环节，的确存在一定的风险。比如，如果集体土地的管理规定发生变化，就可能影响到土地上的房屋，购买者不可不慎重。

当然，从我的认识和体会来看，这一块风险不算大。现在，国家对集体土地管理的取向明显在向城市土地靠拢，农民宅基地上房屋转让已经有所放松，相关新闻散见于媒体，有兴趣可关注一下。

小产权房不一定会被拆除，会有转正的可能。而违建房子就一定会被拆除。小产权房所占用的土地是集体经济所有，并不是农民私有财产，所以农民没有自由买卖房子的权利，但是，农民又享有宅基地使用权，其房子建筑是符合农村规划，则这样的小产权房是合法并受法律保护。

小产权房是在高价商品房的推动下而产生的，很多人买不起商品房，于是就把目光转向农民较实惠的自建房，而这些买卖是农民私下进行的买卖交易，很多受转让方买了房子也是没有房产证的。所以受转让方会担心会损害到自身利益，就是害怕自己所买的小产权房是属于违建房子，毕竟受转让方手上没有可以证明房子来源的资料。

未来小产权房有两个命运走向，一个是转正后房主光明正大的使用房子，另外一个小产权房的命运是会被进行拆除。所以，受转让房要了解清楚房子所占宅基地是否为耕地，是否符合当地农村合理规划和用途。

而违建房子情节就更加严重了，违建就是农民没有进过任何申请手续，私自占用土地或者耕地就盖起了房子的情况，这种情况面临的命运是直接被拆除的。小产权房有转正的可能，而违建是没有机会转正，这就是两者之间的区别。

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，用于农村改造或农村搬迁的住房，这种房子得到了建设行政主管部门的批准，但不允许作为商品房出售，不能办理房产证，至于违建房，就是没有得到任何建设行政主管部门批准的修建的房屋，就是平常说的违法建筑，区别在于违法建筑说拆就直接拆，没有回旋余地，小产权则不是

您好！

从严格意义上，小产权房必定属于违建，但违建的范围要大于小产权房。

小产权房与违建房的关系

与“大产权房”相对应，小产权房指的是建造在在不能用于建造商品住宅的土地上的住房——最大的差别在于土地使用权。大产权房占用的土地是国家出让的、专属住宅用地用途的土地，而小产权房占用的土地多数是集体土地。集体土地不能用于建造商品房、土地使用权不能转让到市场上用于商品化交易。

所以，小产权房其实是一个俗称的、却因带着“产权”二字而误导甚至糊弄购房者的名词，其实等于“无产权”。国家历来关于小产权房的定性没有任何改变——非法。非法的东西，弄得再漂亮，也必属违建。

违建房的范围涵盖情况要更多，主要分为三大类：

• 第一类是按照规定本就不能建造的房子。例如，小产权房、在耕地上盖了套住房，在工业用地上盖了别墅。
• 第二类是没有经过规定程序批准建造的房屋。这类与上类的区别在于，本来是可以合法建造的，但是需要走规定审批手续而未走。例如，有些集体户要翻盖自己家的宅基地房，本有资格翻建，但是按照规定必须要申请、经审批后方可动工。建造程序不合规，此类房子，严重的讲也属于违建。
• 第三类属于程序合法，但是建出来的房子不合规。例如，农村宅基地房有面积规定，商品房有既定规划方案，已经按照流程审批完了，结果建造的时候多盖了一层，那么多出来的这一层，就属于违建。

不同违建情况，处理方式有所区别

按照常规逻辑，非法的、违建的，当然要严格处理，该拆的拆，该收的收。但是现实中的处理情况很复杂。拿小产权房来举例，因为利益关系、管控不严等问题，造成时值今日已经大量存在于市场、存在于老百姓家庭。若强行处理，势必会造成较大面积的社会负面影响。

但是，不管是缓和处理还是激进处理，有一个结论是必然的——非法违建，必定不受法律保护。这就是对于已经购买了或者打算买小产权房的、已经违建或者想动违建心思的人，最大的风险。

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您好，小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，也就是现在所说的拆迁房。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房所属的农村宅基地属集体所有，而且村民对宅基地只享有使用权，是不能办理土地使用证、房产证的，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。所以在交易过程中，是不受法律保护的，一定要谨慎购买。违章建筑是指未取得拟建工程规划许可证，在规划区以外建设，违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施。小产权房所建房屋是合法的，而违章建筑是违法的，必须拆除的。

小产权房是什么意思，小产权房能买吗？

近些年，随着商品房价格的不断上涨，人们逐渐把目光放在集体土地上，“小产权房”受到格外的青睐。所谓的“小产权房”是在农民集体土地上建设的出售给集体经济组织之外的人的房屋，其产权证不是房屋管理部门颁发的，而是由乡政府或村委会颁发产权证的房屋。

“小产权房”具有价格便宜，购买程序简单，使用成本低等特点。但是需注意的是它同时也存在很多的弊端。

首先，“小产权房”的建设和交易违背了法律的规定。“小产权房”是建设在集体土地之上的。集体土地建设用地使用权的范围包括宅基地使用权、乡镇企业用地使用权和乡村公益用地使用权。集体土地上建设房屋的情形只适用于宅基地的建设。宅基地是社会福利性质的，只能由本集体经济组织成员使用，禁止用于营利。“小产权房”的销售对象却是普通公民，包括城镇居民，这违背了《土地管理法》和国务院禁止城镇居民购买宅基地的规定。若想在集体土地上进行商品房建设并出售，必须首先经过国家征收转为国有，开发商缴纳国有建设用地使用权出让金后方可建设和出售。

其次，“小产权房”的交易是受到限制的。它是由村委会作为卖方出售的。没有经过国家审批，没有国家颁发的建设用地使用权证和房产证，当然也不能进行上市交易。从物业管理来看，其管理水平是很低的。物业公司一般是乡或村自己组建的，管理人员大多是农村剩余劳动力，所以整体服务水平不高。

对于“小产权房”大家应持谨慎的态度，不能只贪图小便宜，要防止以后的大麻烦。

宅基地的具体规定各省、自治区、直辖市有不小的差距，应注意各地不同的规定。